最初なので・・・自己紹介
最初なので自己紹介！
競売や公売で手に入れた不動産を中心に不動産投資やってます。とにかく落札さえできれば、すぐに転売益が出せた時代は転売メインでした。が、最近は落札→修繕→賃貸がワンサイクルの大家業が中心になっています。
資産価値よりキャッシュフロー、利回り重視のボロ物件投資。有名どころの大家さんでいうと、藤山勇司先生や加藤ヒロユキ先生タイプの投資です。
入手した物件あまり売りません(^-^) せっかく手にいれたボロ屋競公売物件手放したくないんですｗ ボロだろうがなんだろうが、当面の間（たぶん僕が死ぬくらいまで）は、ずっと家賃を産んでくれるハズですから（希望？ いえ願望です）。
ちなみに現在、競売取得物件1件、公売取得物件6件、その他4件を賃貸してます。内訳はアパート１棟、戸建て５棟、区分５戸。エリアは北から札幌、群馬、茨城、千葉、東京、大阪とバラバラ。
平均利回りは実質で２０％近いですが、あんまり時間的なコスパはよくありません。こんな効率の悪いシロート投資法を公開しても、誰も興味ないと思いますｗ 投資手法を読みたいなら、楽待や健美屋のコラム読んだほうが１万倍マシです！
で、ここからが本題。ボロ物件競公売物件投資は比較的低リスクですが、レバレッジ投資みたいに次々に物件を買い続けることは無限の資金がないかぎり困難です。自己資金が尽きると、貯まるまでは入札はおあずけ💧💧
なぜかっーと、競公売は落札したら即代金納付しないといけません。融資手続なんて、やってる時間ありません（できる人もいるんでしょうけど）。リフォーム資金は融資受けたりしますが、競公売物件を買えば買うほど手元の現金が減っていきます。で、最後は入札資金が足りなくなり始めます……。現金購入ボロ物件投資の限界ですｗ
フトコロが寂しいと入札も落札もできません。現地にいって物件調査して、入札値段を検討して……ってのが女メシより好きな身としては禁断症状がツライ。
そこで
- ブログネタとして競公売物件の調査や落札価額の推測をやろう！
- ついでに同好の士（いるのか？）から、あまたある競公売の物件の情報や調べてほしい物件を募集しちゃえ（一都六県しか行けませんが、私の興味と時間があえばタダで調べて公開します）
- ついでに競売や公売のあれこれ雑記も書いちゃえ
- 競売や公売に関わるきっかけになった、本業のこともちょっと…（次のネタ）
って、いうのが動機です。まあ、早く言えばヒマつぶし余暇のたしなみです。読んでくれる方がいるのかわかりませんし、いつまで続くのかも不明ですが、なにとぞよろしくお願いいたします。
ちなみに、「競売とか公売とかよくわからないや！」という方のために、補足です。競売は「けいばい」と読みます。「きょうばい」、って読んだ瞬間になぜか素人認定されちゃいますｗ 裁判所に差し押さえられた物件を入札で売却する手続です。根拠法令は民事執行法です。ちょっと前、２０１５年にセミナー配布資料用に書いた文書がありますので、多少改変して最後に添附しておきます。
公売はそのまま「こうばい」と読みます。こちらは、税金滞納で国税庁や税務署、官公庁に差し押さえられた物件を売却する手続です。根拠法令は国税分は国税徴収法ですが、地方税分は条例によって国税徴収法を援用しているかたちになります。何言ってるかわかりませんよね？ 公売物件に関して裁判にでもならない限り、あんまり気にしなくて大丈夫です。ちなみに私は、上記写真の物件で、あしかけ３年以上におよぶ裁判を経験しておりますｗ
競売（けいばい）
不動産競売は、返済不能となった貸金の担保や、民事裁判等によって差押えられた不動産を、裁判所の手続によって買うことができる制度です。かつては専門業者でなければ手がけにくいものでしたが、民事執行法の改正と手続制度の整備が進められ、以前とは比べものにならないほど、公正かつ安全に買うことができるようになりました。
ほとんどの物件を「競売屋」だけが手がけていた時代を知る者にとっては、まさに隔世の感があります。当時は、手続が面倒な上に制度に不備が多かったため、物件を不法に占有する「占有屋」が跋扈（ばっこ）し、収益を得られるまで時間もお金も「かかる」「怖い」「危険」な「３Ｋ」物件だらけでした。競売物件といえば、ハイリスク、ハイリターンな不動産の典型だったのです。
しかし平成３年以降、数度にわたる民事執行法の改正と関連法案、制度などの整備によって、誰もが競売に参加しやすい仕組みが出来上がりつつあります。特に３点セットをインターネットで閲覧できる「ＢＩＴ」システム導入後は入札参加者が激増しました。それに比例して落札率も上がり続け、2010年以降は、どの都道府県でも高い水準が続いています。1990年代の東京本庁での落札率は５～８割前後でしたが、2014年度上期は、99.1％という高落札率です。
この競売不動産人気の理由は、なんといっても市価より２割引き程度、場合によっては半値以下という割安さにあります。最近は落札価格も高めになってきましたが、一般消費者でも業者の仕入価格で購入することが、まだまだ可能なのです。
とはいえ、不動産競売には大きな欠点があります。物件の権利関係、価格の算定理由、内部の様子などは、基本的に３点セットでしか知ることができません。「競売にも内覧制度があるじゃないか？」と質問されることがありますが、まったく利用されていないのが現実です。もちろん通常の不動産売買のように現地で近隣者に状況を聞いてみたり、役所調査をすることは可能ですが、一番肝心なその物件の権利関係、賃貸借や法定地上権の有無、占有者の情報、物件内部の状態などは、基本的に３点セットに書かれている内容から把握するしかありません。
不動産競売は、消費者保護制度が整備された宅地建物取引業法下で行われる取引ではありません。民事執行法のもとで不動産を換金する制度で、リスクはすべて自己責任です。そこで失敗しないための第一歩は、なにより正しく３点セットを読み解くことです。
（３点セットの読み方の資料も以前に作ったものがあるので、ネタのないときにアップしていきます。）
